神奈川県伊勢原市で遺産相続業務をしている 酒井 司法書士・行政書士 事務所のブログ



神奈川県伊勢原市の酒井司法書士・行政書士事務所のブログです。
主に仕事で気になったことなどを書いていこうと思います。


【主な業務内容】
遺産相続・土地建物名義変更・遺言・会社登記・会社書類作成

【主な業務地域】
伊勢原市、厚木市、平塚市、秦野市、小田原市、海老名市、相模原市、横浜市、川崎市、小田急線沿線、その他神奈川県全域および近隣都県


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2014年02月

不動産所有者死亡後の抵当権抹消登記


住宅ローンを利用して自宅を購入すると、住宅ローンの支払いを担保するために自宅に抵当権を設定して抵当権設定登記をします。
そして、数年後または数十年後に住宅ローンを完済すると、抵当権が解除され、抵当権抹消登記をすることになります。

住宅を購入した人が、亡くなる前に住宅ローンを完済できれば、そのまま抵当権抹消登記をすれば良い(参考:住宅ローン完済後の抵当権抹消登記)のですが、もし、住宅を購入した人が亡くなった後に、住宅ローンを完済した場合には、そのまま抵当権抹消登記をすることはできません。
この場合には、住宅について相続による名義変更の登記をしてから、抵当権抹消登記をする必要があります。
したがって、遺産分割協議がまとまらずに、相続の登記ができない場合には、原則として抵当権抹消登記をすることもできません。

住宅購入者の死亡後に住宅ローンを完済する場合で多いのは団体信用生命保険によるものです。
団体信用生命保険は住宅ローンを組む時に加入するもので、住宅ローン完済前に住宅購入者が亡くなった場合に保険金が住宅ローンを融資した金融機関に支払われます。

団体信用生命保険は生命保険ですので、保険金が支払われるのは、住宅購入者が死亡した後になります。
また、法律の規程では、相続は被相続人が死亡したときに開始しますので、法律上は、住宅購入者死亡時に住宅の所有者は相続人へと変更になったことになります。
したがって、相続により住宅所有者が相続人に変更になった後に住宅ローンが完済されたという順序になります。
そのため、相続による名義変更の登記をしてから、抵当権抹消登記をすることになるのです。

なお、住宅購入者死亡前に住宅ローンを完済したが、抵当権抹消登記をする前に、住宅購入者が死亡してしまった場合には、相続による名義変更の登記をすることなく、抵当権抹消登記をすることができます。


抵当権抹消登記手続のご依頼は酒井司法書士・行政書士事務所へ

住宅ローン完済後の抵当権抹消登記


住宅を購入する際に、銀行等の金融機関で住宅ローンを組む方は多いと思います。
住宅ローンを組むということはお金を借りるということですが、この時ほぼ間違いなく、購入した住宅に担保として抵当権を設定し、その旨の登記をします。

抵当権とは、万が一、借金の返済が滞った場合に、抵当権を設定した不動産を競売にかけて、売却代金から優先的に返済を受けることができる権利です。
ちなみに、登記用語では、このような抵当権の権利を持った人(住宅ローンの場合は銀行等の金融機関またはその保証会社)を抵当権者、抵当権の対象となる不動産(住宅ローンの場合は住宅)の所有者を設定者と言います。

住宅ローンを組んで住宅を購入したら、その後、数年または数十年かけてコツコツと住宅ローンを返済していくことになるわけですが、返済を滞りなく続けていけば、いつかはめでたく住宅ローンの完済の日がやってきます。
住宅ローンを完済するとお金を借り金融機関から抵当権抹消登記用の書類一式が交付され、抵当権抹消登記申請ができるようになります。

理屈の上では、住宅ローンを完済してしまえば、担保として設定した抵当権が登記簿上に登記されたまま残っていたとしても、住宅が競売されてしまうことはありません。
しかし実際には、将来住宅を売却したいと思ったときに、抵当権設定の登記が残っていると、住宅を売却することは、取引の慣習上、まず無理です。
なので、住宅ローンを完済して、抵当権抹消登記用の書類を入手したら、抵当権抹消登記をしておいた方がよいです。
金融機関から交付される抵当権抹消登記用の書類には、有効期間があるものもありますので、できるだけ早めに抵当権抹消登記手続きをされることをお勧めします。

抵当権抹消登記手続きは、いろいろと調べればご自分でもできないことはありませんので、お時間のある方はご自分でやってみるのも良いかも知れません。
お時間に余裕のない方や、調べるのが難しいと思われる方は、登記の専門家である司法書士にご依頼されることをお勧めします。


抵当権抹消登記手続のご依頼は酒井司法書士・行政書士事務所へ

離婚している場合の相続人はだれ?


ある人が亡くなった時に、その配偶者(夫又は妻)が相続人になるというのは皆さんご存じだと思います。
では、離婚していたらどうでしょう?
これも皆さんお分かりかと思いますが、死亡前に離婚していると相続人にはなりません。まあ、当然でしょうか。
財産の多い方と離婚する際は、遺言に書いてもらわない限り遺産は貰えなくなりますので、財産分与や慰謝料で財産をもらってください。(笑

離婚の際に特にもめやすいのが、子供の問題です。
両親の婚姻中は両親ともに子供の親権者ですが、離婚をするときには、どちらか1人に決めます。

例えば、両親が離婚し、母親が親権者となった場合。
親権者である母が亡くなった時に子供が相続人になるのは当然としても、親権者とはなっていない父親が亡くなったら子供は相続人になるのでしょうか?
この場合は、親子であることに変わりはありませんので、父親の相続人になります。
父親が再婚して、再婚相手との間に新たな子供がいる場合でも同じです。
再婚相手の子供と平等に相続人になります。
ただし、配偶者としては、再婚相手だけが相続人になりますので、念のため。


不動産名義変更手続きのご相談はこちら

誰が相続人になるのか


相続手続きをする上で、まず肝心なのが、誰が相続人なのかということです。
これは法律で決められています。

今回は基本のお話をします。

まずマニュアル的に書くとこのようになります。

・配偶者(妻、夫)は常に相続人になります。
 配偶者以外の相続人は次の通りです。
   第1順位  子       相続分2分の1  残り2分の1は配偶者の相続分
   第2順位  親       相続分3分の1  残り3分の2は配偶者の相続分
   第3順位  兄弟姉妹  相続分4分の1  残り4分の3は配偶者の相続分
・配偶者以外の相続人が複数いる場合は、配偶者以外の相続人の相続分を、
 配偶者以外の相続人がそれぞれ均等に相続します。
・第1順位の相続人が1人もいない場合に第2順位が相続人となり、
 第1順位も第2順位も1人もいない場合に第3順位が相続人となります。
・被相続人死亡時に離婚していた配偶者は相続人になりません。


分かりにくいですかね。やっぱり。
具体例をあげるとこんな感じです。

配偶者と子がいる場合
被相続人の配偶者(妻、夫)      1/2を相続
子(養子含)                1/2を子供同士で均等に相続
(配偶者がいない場合は全財産を子同士で均等に相続)
例) 妻と子(長男、長女、二男)がいる場合
   妻の相続分     1/2
   長男の相続分    1/6 1/2 × 1/3 ) 
   長女の相続分    1/6 1/2 × 1/3 ) 
   二男の相続分    1/6 1/2 × 1/3 ) 


子(孫)がいない場合
配偶者                   2/3を相続
親                      1/3を親同士で均等に相続
(配偶者がいない場合は全財産を親同士で均等に相続)
例) 子(孫)がいなくて夫と親(父、母)がいる場合
   夫の相続分     2/3
   父の相続分     1/6 1/3 × 1/2 ) 
   母の相続分     1/6 1/3 × 1/2 ) 


子(孫)も親(祖父母)もいない場合
配偶者                   3/4を相続
兄弟姉妹                  1/4を兄弟姉妹同士で相続
(配偶者がいない場合は全財産を兄弟同士で均等に相続)
例) 子(孫)も親(祖父母)もいなくて妻と兄弟姉妹(姉、弟)がいる場合
   妻の相続分     3/4
   姉の相続分     1/8 1/4 × 1/2 ) 
   弟の相続分     1/8 1/4 × 1/2 )   


子(孫)も親(祖父母)も兄弟姉妹(甥姪)もいない場合
配偶者                   全財産を相続


また、相続人については後日書こうと思います。
今回はこの辺で。


相続手続きのご相談はこちら

自宅、土地、建物の名義変更(財産分与)   - 神奈川県伊勢原市の司法書士 -


不動産の名義変更手続きの依頼で時々あるのが、離婚する予定の方、または離婚した方からの財産分与による名義変更の依頼です。

 財産分与は、婚姻中に夫婦が協力して築いた財産を離婚の際に分けるための制度です。
夫名義の財産を妻へ財産分与することが多いですが、逆の場合もあります。

財産分与は離婚した後でないと名義変更手続きができません。
しかし、離婚後に財産分与の話しあいをするのは難しいことが多いですので、財産分与の内容は離婚届を役所に提出する前に決めておいた方が良いです。

財産分与による不動産名義変更登記に必要な書類は次のとおりです。
・財産分与契約書
・離婚したことが分かる戸籍謄本
・不動産の登記済権利証
・分与する人の印鑑証明書
・分与を受ける人の住民票
・不動産の固定資産評価証明書

なお、財産分与による不動産名義変更登記の登録免許税の税率は不動産の固定資産評価額の2%です。


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