神奈川県伊勢原市で遺産相続業務をしている 酒井 司法書士・行政書士 事務所のブログ



神奈川県伊勢原市の酒井司法書士・行政書士事務所のブログです。
主に仕事で気になったことなどを書いていこうと思います。


【主な業務内容】
遺産相続・土地建物名義変更・遺言・会社登記・会社書類作成

【主な業務地域】
伊勢原市、厚木市、平塚市、秦野市、小田原市、海老名市、相模原市、横浜市、川崎市、小田急線沿線、その他神奈川県全域および近隣都県


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相続

売主が死亡した場合の登記手続き   - 神奈川県伊勢原市の司法書士 -


先日、不動産の売買契約を締結してから1週間後に売主が死亡してしまった案件の登記手続きの依頼がありました。
売買契約締結後1週間という早さで亡くなってしまったのは当然珍しいですが、1週間後でなくても売買契約締結後、名義変更の所有権移転登記手続きをするまでの期間は1~2ヶ月ほどが多いので、所有権移転登記手続き前に売主が死亡するというのは少ないとは思います。

というわけで、あまりないケースとは思いますが、この場合、登記手続きがどのようになるのかご説明しようと思います。

不動産売買の実務では、通常、売買契約を締結すると同時に買主が手付金を支払い、後日改めて売買代金残金全額を支払うことにより不動産の所有権が売主から買主に移転します。
売買契約締結時ではなく、後日の売買代金全額支払い時に所有権が移転するというのは、民法555条の売買の規程には反しますが、売買契約に、「所有権は売買代金全額を支払ったときに移転する」という内容の条項が記載されているためです。これを所有権移転時期の特約と言ったりします。

そして、不動産の所有権移転登記は所有権移転の事実が発生してからでないと登記申請できないため、売買代金全額が支払われ、所有権が移転した後でなければ登記申請できません。
実務では通常、売買代金全額が支払われ、所有権が移転したその日に登記申請をしています。

今回のケースでは、売買契約は締結されましたが、まだ代金全額は支払われていないため、買主に所有権が移転しておらず、その前に売主の死亡により発生した相続により、不動産の所有権は売主の相続人に移転したことになります。
この場合、売買契約は無効にはならず、売買契約を相続人が引き継ぎます。
そして相続人が売買代金全額を受領することにより、不動産の所有権が買主に移転します。

したがって、このケースでは、まず、相続を原因とする相続人への所有権移転登記申請をして、その後売買代金全額が支払われたときに買主へ所有権移転登記申請をすることになります。

本当にレアケースだとは思いますが、もし、売買代金全額支払い後に所有権移転登記をしないでおいた場合や、売買契約に所有権移転時期の特約がなく、売買契約締結時に所有権が移転したにもかかわらず、所有権移転登記申請をしないでいた場合に、売主が死亡してしまったときには、売主の相続人に所有権移転登記申請をすることなく、売主の相続人が売主に変わって買主とともに、売主から買主への所有権移転登記申請をすることができます。


不動産登記手続きのご相談は酒井司法書士・行政書士事務所へ

亡くなった方の登記簿上の住所が住民票と違うとき  -神奈川県の司法書士-


先日も書きましたが、不動産所有者の現住所と登記簿上の住所が違っている場合に、何か所有権に関する登記をするには、前提として、住所変更登記をする必要があります。

しかし、所有者が住所移転をして、その後住所変更登記をする前に亡くなってしまった場合に、亡くなった所有者名義からその相続人名義にするための相続登記をする際には、その亡くなった所有者の住所変更登記を省略して相続登記をすることができます。
ただし、この場合、亡くなった所有者の住所が登記簿上の住所から亡くなった時の住所まで、住所がつながることを書面で証明する必要があります。
証明するための書類は住民票や戸籍の附票ですので、これらの書類を市役所などで取得して相続登記申請書に添付します。

また、住民票や戸籍の附票には保存期間があり、何十年も昔に住所移転したり、住所や戸籍を転々と移転している場合には、保存期間が過ぎていて住所のつながりを証明するために必要な住民票や戸籍の附票を取得することができないこともあります。
そのような場合には、他にも色々と書類をそろえて、間違いありませんということを証明することになりますが、どのように証明するのかは、説明が長くなりますので、司法書士にご相談いただければと思います。


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相続放棄の申請書の作成は司法書士・弁護士の専門業務です! -遺産相続の酒井司法書士・行政書士事務所-

相続放棄についてインターネットで検索すると、司法書士、弁護士、行政書士、税理士などの数多くの専門家のサイトに相続放棄についての説明が記載されています。
しかし、この中で実際に相続放棄の申請書を作成することができるのは司法書士と弁護士だけです。
行政書士や税理士がお客様のために相続放棄の申請書を作成することは法律で禁止されていて違反した場合には処罰の対象となります。

相続放棄の申請書は正式には相続放棄申述書といいますが、この相続放棄申述書は家庭裁判所に提出します。
この、家庭裁判所に提出する書類を作成することが法律で認められているのが司法書士と弁護士だけなのです。

遺産相続に関係する業務の中で、家庭裁判所に提出する書類は意外と多いです。
「相続放棄申述書」のほか、主なところでは次のような書類です。

「特別代理人選任申立書」  親と未成年の子で遺産分割協議をする場合に必要

「後見開始申立書」  相続人の中に認知症の方がいる場合に必要

「遺言検認申立書」  自筆の遺言が見つかった場合に必要

「遺言執行者選任申立書」  遺言執行者を定める場合に必要

上記のような手続きが必要な場合に行政書士や税理士に相談するとたらい回しになる可能性がありますのでご注意ください。



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子供全員が相続放棄するとおじさん、おばさんが相続人に! -神奈川県の司法書士-

人が亡くなると相続人になるのは配偶者(夫又は妻)と子供です。
亡くなった人に子供がない場合には配偶者と亡くなった人の親が相続人となります。
亡くなった人に子供がなく、親も先に亡くなっている場合には配偶者と亡くなった人の兄弟が相続人となります。
このため、相続人の順位として、第1順位が子供、第2順位が親、第3順位が兄弟と決められています。
配偶者は常に相続人となります。

そしてこれは相続人が相続放棄した場合にも当てはまります。
亡くなった人に配偶者と子供がいる場合に、子供が全員相続放棄すると、子供がない場合と同じになり、親が相続人となります。
さらに親も全員が相続放棄すると兄弟が相続人となるのです。
最後に兄弟全員が相続放棄すると配偶者が1人で全財産を相続することになります。

このブログの記事のタイトルは亡くなった人の子供全員が相続放棄し、親が先に亡くなっている場合に子供からみておじさん、おばさんである亡くなった人の兄弟が相続人になるという意味です。
親は先に亡くなっていることが多いので子供全員が相続放棄するとおじさん、おばさんが相続人になることが多いのです。

父が亡くなったことを知らないうちに3か月過ぎてしまいましたが相続放棄はできますか?

相続放棄の期限が3か月だと知っている方は結構いらっしゃいますが、この3か月というのは正確には「自分が相続人となったことを知った時から3か月」であり、通常は「被相続人が亡くなったことを知った時から3か月」ということになります。
つまり、この記事のタイトルの様な場合には、父が亡くなってから3か月過ぎていても、父が亡くなったことを知った時から3か月が過ぎていなければ相続放棄ができます。

この「亡くなったことを知った時から3か月」は各相続人ごとに数えますので、兄弟がいた場合には、父が亡くなったことを兄が知ってから3か月過ぎていても、弟が知ってから3か月過ぎていない場合には、原則として兄は相続放棄ができませんが、弟は相続放棄ができるということになります。



 相続放棄書類作成    酒井司法書士・行政書士事務所

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