神奈川県伊勢原市で遺産相続業務をしている 酒井 司法書士・行政書士 事務所のブログ



神奈川県伊勢原市の酒井司法書士・行政書士事務所のブログです。
主に仕事で気になったことなどを書いていこうと思います。


【主な業務内容】
遺産相続・土地建物名義変更・遺言・会社登記・会社書類作成

【主な業務地域】
伊勢原市、厚木市、平塚市、秦野市、小田原市、海老名市、相模原市、横浜市、川崎市、小田急線沿線、その他神奈川県全域および近隣都県


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内容の正確性等は保証できませんので、掲載してある情報に関しては自己責任で活用してください。

不動産登記

不動産の相続の名義変更の期限はいつまで?  神奈川県の遺産相続業務-酒井司法書士事務所


不動産の相続があった場合に、「名義変更の期限はいつまでですか?」という質問を受けることがあります。

実は、原則として不動産の名義変更には期限がありません。 
それなので、ずっと名義変更をしなくてもよいのです。

しかし、相続税の申告の必要がある場合には、通常は申告の時まで(相続税申告期限は被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10か月以内)に名義変更をします。
また、相続した不動産を売却する場合には、相続による名義変更をしなければ売却による買主への名義変更ができませんので、売却までに相続による名義変更をしておかなければいけません。

こういったことがなければ、名義変更をしなくても法律上の問題等はありませんが、私は早めの名義変更手続きをお勧めしています。
理由はこちらに書いてある通りです。



酒井 司法書士・行政書士 事務所

売主が死亡した場合の登記手続き   - 神奈川県伊勢原市の司法書士 -


先日、不動産の売買契約を締結してから1週間後に売主が死亡してしまった案件の登記手続きの依頼がありました。
売買契約締結後1週間という早さで亡くなってしまったのは当然珍しいですが、1週間後でなくても売買契約締結後、名義変更の所有権移転登記手続きをするまでの期間は1~2ヶ月ほどが多いので、所有権移転登記手続き前に売主が死亡するというのは少ないとは思います。

というわけで、あまりないケースとは思いますが、この場合、登記手続きがどのようになるのかご説明しようと思います。

不動産売買の実務では、通常、売買契約を締結すると同時に買主が手付金を支払い、後日改めて売買代金残金全額を支払うことにより不動産の所有権が売主から買主に移転します。
売買契約締結時ではなく、後日の売買代金全額支払い時に所有権が移転するというのは、民法555条の売買の規程には反しますが、売買契約に、「所有権は売買代金全額を支払ったときに移転する」という内容の条項が記載されているためです。これを所有権移転時期の特約と言ったりします。

そして、不動産の所有権移転登記は所有権移転の事実が発生してからでないと登記申請できないため、売買代金全額が支払われ、所有権が移転した後でなければ登記申請できません。
実務では通常、売買代金全額が支払われ、所有権が移転したその日に登記申請をしています。

今回のケースでは、売買契約は締結されましたが、まだ代金全額は支払われていないため、買主に所有権が移転しておらず、その前に売主の死亡により発生した相続により、不動産の所有権は売主の相続人に移転したことになります。
この場合、売買契約は無効にはならず、売買契約を相続人が引き継ぎます。
そして相続人が売買代金全額を受領することにより、不動産の所有権が買主に移転します。

したがって、このケースでは、まず、相続を原因とする相続人への所有権移転登記申請をして、その後売買代金全額が支払われたときに買主へ所有権移転登記申請をすることになります。

本当にレアケースだとは思いますが、もし、売買代金全額支払い後に所有権移転登記をしないでおいた場合や、売買契約に所有権移転時期の特約がなく、売買契約締結時に所有権が移転したにもかかわらず、所有権移転登記申請をしないでいた場合に、売主が死亡してしまったときには、売主の相続人に所有権移転登記申請をすることなく、売主の相続人が売主に変わって買主とともに、売主から買主への所有権移転登記申請をすることができます。


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不動産登記にかかる税金-所有権移転登記


不動産についての登記や会社についての登記の申請をする際には、登録免許税という税金を納めます。
登録免許税が特別に非課税になる登記もありますが、原則として登録免許税の納付が必要です。
ちなみに、登録免許税の納付は一般的には登記申請書に収入印紙を貼付することにより行います。

この登録免許税の税額についてですが、私は、結構高額だよな、と思っています。

例えば、不動産の所有権移転の登記申請をする際の税額は次のようになっています。

  ・不動産の売買により所有権が移転した場合
      土地         固定資産評価額の   1%
      建物         固定資産評価額の   2%

  ・不動産の贈与により所有権が移転した場合
      土地、建物とも   固定資産評価額の   2%

  ・不動産の相続により所有権が移転した場合
      土地、建物とも   固定資産評価額の  0.4%


具体例を示すと以下のようになります。

 ・固定資産評価額2,000万円の土地と固定資産評価額1,000万円の建物を売買した場合
    土地2,000万円 × 1% = 20万円
    建物1,000万円 × 2% = 20万円    合計40万円

 ・固定資産評価額1億円の土地と固定資産評価額5,000万円の建物を相続した場合
    土地1億円    × 0.4% = 40万円
    建物5,000万円 × 0.4% = 20万円   合計60万円


皆様いかがでしょう?


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亡くなった方の登記簿上の住所が住民票と違うとき  -神奈川県の司法書士-


先日も書きましたが、不動産所有者の現住所と登記簿上の住所が違っている場合に、何か所有権に関する登記をするには、前提として、住所変更登記をする必要があります。

しかし、所有者が住所移転をして、その後住所変更登記をする前に亡くなってしまった場合に、亡くなった所有者名義からその相続人名義にするための相続登記をする際には、その亡くなった所有者の住所変更登記を省略して相続登記をすることができます。
ただし、この場合、亡くなった所有者の住所が登記簿上の住所から亡くなった時の住所まで、住所がつながることを書面で証明する必要があります。
証明するための書類は住民票や戸籍の附票ですので、これらの書類を市役所などで取得して相続登記申請書に添付します。

また、住民票や戸籍の附票には保存期間があり、何十年も昔に住所移転したり、住所や戸籍を転々と移転している場合には、保存期間が過ぎていて住所のつながりを証明するために必要な住民票や戸籍の附票を取得することができないこともあります。
そのような場合には、他にも色々と書類をそろえて、間違いありませんということを証明することになりますが、どのように証明するのかは、説明が長くなりますので、司法書士にご相談いただければと思います。


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不動産所有者の登記簿上の住所が現在の住民票と違うとき  -伊勢原市の司法書士・行政書士-


土地や建物といった不動産を購入したり、相続したりすると、登記申請をして新しい所有者の住所氏名を登記簿に記載しますが、その後、その所有者が引っ越しをすることがあります。その時に、「あっ、そうだ、不動産の登記簿の住所も変更しないと。」と思って住所変更の登記申請をする人というのは、私の経験上、非常に少ないです。

理由はいろいろあると思いますが、司法書士に「今すぐ住所変更登記申請をする必要はないですよ」といわれたからという人もいると思います。
で、そのまま住所変更登記のことは忘れてしまい、次になにかあるときになって、「住所変更登記をしなければ」となるわけです。

この場合の"次になにかあるとき"とは、次の登記申請をするときです。例えば、不動産を売却する(所有権移転登記申請)とか、ローンを完済したから抵当権を抹消する(抵当権抹消登記申請)とか、お金の借り入れをして抵当権をつける(抵当権設定登記申請)とかといったことです。
これらの登記申請をするときに、登記簿上の住所が現在の住所と異なっていると、前提として、住所変更の登記申請をする必要があります。ちなみに、登記手続き上は所有権登記名義人住所変更登記と言います。この所有権登記名義人住所変更登記申請を省略して所有権移転登記申請等をすることはできません。住所変更登記を省略して所有権移転登記を申請すると、めでたく?「却下」となります。(実際には却下される前に申請を取り下げることが普通ですので、本当に却下となることはほとんどありません。)
ちなみに所有者が引っ越しした後に亡くなって、相続人が相続登記をする場合には、亡くなった所有者の住所変更登記申請を省略して所有権移転登記申請ができます。

ここまで、読んでいただいて、「あ~、そ~なんだ~」という程度で、たいした話ではないと思われる方もいると思います。実際、住所変更の登記は大抵の場合たいして大変なものではありません。

でも、司法書士にとっては、住所変更登記を省略すると次の登記が通らないというのは非常に重大なことなのです。
特に不動産売買の決済に基づき申請した所有権移転登記申請や抵当権設定登記申請が前提の住所変更登記を忘れたために通らなかったということは大問題で、そんなことは許されません。
忘れなければいいんですが、人間だれしもミスがつきもの。
司法書士がそんなミスをしたという話はたまーーーにあります。
幸いにして私は今までなかったですが、おそらく、忘れたというより、所有権移転登記や抵当権設定登記に気が取られて、住所変更があることに気付かなかったのではないかと思います。

なので、みなさん、住所が変わっているときは、そのことをぜひ司法書士に教えてあげてください。お願いします。

なお、結婚をしたりして、名前が変わっている場合も同様に名前の変更登記が必要ですので、その時もよろしくお願いします。


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