神奈川県伊勢原市で遺産相続業務をしている酒井司法書士・行政書士事務所のブログ : 不動産登記

2014年05月09日10:30

不動産売買に絡む利益相反取引には注意が必要です　

カテゴリ: 不動産登記; 会社

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前回会社同士の不動産売買の利益相反について例を挙げましたが、それでも分かりにくいと思います。

会社同士の取引の利益相反取引はかなり混乱しやすいです。

利益相反取引にあたる場合は、株主総会又は取締役会の承認がないと不動産売買の登記申請は却下されてしまいますので、不安なときは早めに司法書士にご相談ください。

実際、私の経験でも、会社同士の不動産売買について、登記所から利益相反取引を指摘された次のような事例があります。

株式会社Ｇ
　　代表取締役Ｋ　　取締役Ｌ　　取締役Ｍ

有限会社Ｈ
　　代表取締役Ｎ　　取締役Ｋ　　取締役Ｏ

という関係で、Ｋが有限会社の取締役を辞任していたが、その旨を登記しておらず、慌てて不動産売買の前日に登記申請を申請して、その翌日に不動産売買による所有権移転登記を申請したところ、登記所から連絡があり、有限会社Ｈの株主総会議事録がないと登記できませんと言われました。前日に取締役Ｋの辞任の登記申請をしていますと事情を説明したところ、取締役Ｋの辞任の登記が完了次第、不動産売買の所有権移転登記の手続きをしますと言われました。

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2014年04月30日10:30

会社同士の不動産売買の利益相反　　　- 神奈川県伊勢原市の司法書士 -

カテゴリ: 不動産登記; 会社

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先日、会社と取締役の間の不動産売買の場合の取締役の利益相反取引の話を書きましたが、今回は会社同士の不動産売買に関する取締役の利益相反取引について書きたいと思います。

文章で書くとこういうことになります。
「会社の取締役が取引相手の会社の代表取締役になっている場合には、利益相反取引となり、株主総会または取締役会の承認が必要」

分かりにくいと思いますので、例をあげます。

例１）-------------------------------------------------------
　　　　株式会社Ｘ
　　　　　　代表取締役Ａ　　取締役Ｂ　　取締役Ｃ

　　　　株式会社Ｙ
　　　　　　代表取締役Ｂ　　取締役Ｄ

この場合には、株式会社Ｘの取締役Ｂが株式会社Ｙの代表取締役となっていますので、株式会社Ｘにおいて取締役Ｂについて利益相反取引となります。

例２）-------------------------------------------------------
　　　　株式会社Ｘ
　　　　　　　代表取締役Ａ　　取締役Ｂ　　取締役Ｃ

　　　　株式会社Ｙ
　　　　　　　代表取締役Ｂ　　取締役Ａ　　取締役Ｃ

この場合には、株式会社Ｘ、株式会社Ｙともに、自社の取締役が相手の会社の代表取締役となっていますので、株式会社Ｘにおいては取締役Ｂについて、株式会社Ｙにおいては取締役Ａについて利益相反取引となります。

例３）-------------------------------------------------------
　　　　株式会社Ｘ
　　　　　　　代表取締役Ｃ　　取締役Ａ　　取締役Ｂ
　
　　　　株式会社Ｙ
　　　　　　　代表取締役Ｄ　　取締役Ａ　　取締役Ｂ

この場合には、株式会社Ｘ、株式会社Ｙともに、自社の取締役が相手の会社の代表取締役ではありませんので、利益相反取引とはなりません。

例を挙げましたが、それでも分かりにくいと思います。
会社同士の取引の利益相反取引はかなり混乱しやすいです。
利益相反取引にあたる場合は、株主総会又は取締役会の承認がないと不動産売買の登記申請は却下されてしまいますので、不安なときは早めに司法書士にご相談ください。

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2014年04月26日10:30

取締役の利益相反取引に関する不動産登記手続き　　　 - 神奈川県伊勢原市の司法書士 -

カテゴリ: 不動産登記; 会社

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前回の続きです。

取締役の利益相反取引に該当する不動産売買についての所有権移転登記申請の際は、登記申請書に株主総会議事録又は取締役会議事録を添付して登記申請することになっています。この時、株主総会議事録又は取締役会議事録には出席取締役が実印を押印して印鑑証明書も添付しないといけません。

なお、取締役の利益相反取引の規制は、代表取締役だけでなく、いわゆる平取締役についても適用されます。
会社と取締役との取引には十分ご注意ください。

当事務所では、株主総会議事録、取締役会議事録の作成から登記続きまで一括してお引き受けいたしますので、安心してご相談ください。

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2014年04月22日10:30

会社名義の不動産を取締役が買うと利益相反取引となります　　　 - 神奈川県伊勢原市の司法書士 -

カテゴリ: 不動産登記; 会社

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不動産の売買で、会社が不動産の売主や買主になることが良くあります。
別にどうということはなく、住民票の代わりに会社の登記事項証明書を用意して、委任状とセットで同じく会社の登記事項証明書を用意するくらいで、個人同士の売買とほとんど変わりません。

しかし、売主または買主が会社で、その相手方が当該会社の取締役だった場合には、重大な問題があります。
というのも、これは会社法で規制されている取締役の利益相反取引に該当するからです。

取締役の利益相反取引とは、簡単にいえば会社と取締役の利害が対立する取引のことです。
不動産の売買であれば、例えば、会社が所有している土地を取締役が買うといった場合です。
このケースでは、会社としてはできるだけ高く売った方が会社の利益となりますが、取締役個人としてはできるだけ安く買いたいということで、会社と取締役の利害が対立します。
このような場合を利益相反取引といいます。

取締役の利益相反取引は、禁止されているという訳ではありません。
取締役が利益相反取引をするときには、取締役が好き勝手にできないように、株主総会又は取締役会の承認決議が必要とされています。
株主総会の承認が必要なのか又は取締役会の承認が必要なのかは、当該会社に会社法上の取締役会があるかどうかで異なります。取締役会がない会社は株主総会の承認が必要で、取締役会がある会社は取締役会の承認が必要となります。

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2014年02月25日10:30

不動産所有者死亡後の抵当権抹消登記

カテゴリ: 不動産登記; 相続

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住宅ローンを利用して自宅を購入すると、住宅ローンの支払いを担保するために自宅に抵当権を設定して抵当権設定登記をします。
そして、数年後または数十年後に住宅ローンを完済すると、抵当権が解除され、抵当権抹消登記をすることになります。

住宅を購入した人が、亡くなる前に住宅ローンを完済できれば、そのまま抵当権抹消登記をすれば良い（参考：住宅ローン完済後の抵当権抹消登記）のですが、もし、住宅を購入した人が亡くなった後に、住宅ローンを完済した場合には、そのまま抵当権抹消登記をすることはできません。
この場合には、住宅について相続による名義変更の登記をしてから、抵当権抹消登記をする必要があります。
したがって、遺産分割協議がまとまらずに、相続の登記ができない場合には、原則として抵当権抹消登記をすることもできません。

住宅購入者の死亡後に住宅ローンを完済する場合で多いのは団体信用生命保険によるものです。
団体信用生命保険は住宅ローンを組む時に加入するもので、住宅ローン完済前に住宅購入者が亡くなった場合に保険金が住宅ローンを融資した金融機関に支払われます。

団体信用生命保険は生命保険ですので、保険金が支払われるのは、住宅購入者が死亡した後になります。
また、法律の規程では、相続は被相続人が死亡したときに開始しますので、法律上は、住宅購入者死亡時に住宅の所有者は相続人へと変更になったことになります。
したがって、相続により住宅所有者が相続人に変更になった後に住宅ローンが完済されたという順序になります。
そのため、相続による名義変更の登記をしてから、抵当権抹消登記をすることになるのです。

なお、住宅購入者死亡前に住宅ローンを完済したが、抵当権抹消登記をする前に、住宅購入者が死亡してしまった場合には、相続による名義変更の登記をすることなく、抵当権抹消登記をすることができます。

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